Naudu dod klientiem, nevis nekustamajiem īpašumiem | Riga Real Estate Invest Consult Renovate

Naudu dod klientiem, nevis nekustamajiem īpašumiem

2016. gada 3.marts

Hipotekārā kredīta aptuveno apmēru ikviens Latvijas iedzīvotājs var viegli aprēķināt arī pats. Kā? Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta SEB bankas valdes loceklis Arnis Škapars. Viņaprāt, hipotekārās kreditēšanas apmērs 2016.gadā, salīdzinot ar 2015.gadu, pieaugs. Tomēr nekustamo īpašumu cenas tas īpaši neietekmēs.

– Vai var runāt par to, ka pašlaik vietējiem iedzīvotājiem ir pieejami pēdējos gados vislabākie hipotekārās kreditēšanas nosacījumi? It īpaši uz 2014.gada beigu notikumu fona, kad Latvijas bankas faktiski pārtrauca izsniegt aizdevumus mājokļa iegādei. Kas tām ir licis atkal mainīt savu attieksmi pret patērētājiem?

– Neuzskatu, ka būtu noticis kaut kas sevišķs. Īpaši apstākļi mums bija tieši 2014.gada beigās, kad politiķi gribēja ieviest hipotekārās kreditēšanas praksē „nolikto atslēgu" principu (tas ir, ja kredītņēmējam rodas finansiālas grūtības, viņš var atdot bankai īpašumu, kura iegādei ir ņemts aizdevums, un nedzēst atlikušo neatmaksāto kredīta summu – m2). Šī tirgum nesaprotamā deputātu iniciatīva lika bankām mainīt viedokli par saviem riskiem. Mēs, līdzīgi kā mūsu kolēģi, sākām daudz konservatīvāk raudzīties uz hipotēkas darījumiem. Ņēmām vērā, ka klienta maksātnespējas gadījumā nauda varētu ienākt tikai no dzīvokļa pārdošanas. Kredītiestādes bija spiestas sākt pieprasīt lielāku pirmo iemaksu – 20–50% apmērā no objekta cenas. Tas sagrāva tirgus psiholoģiju, un samazinājās kreditēšanas apmērs. Vēlāk, kad 2015.gada sākumā politiķi nobalsoja par Hipotekārās kreditēšanas likuma jauno redakciju, situācija mainījās (bija ļauts aizņēmējiem pašiem izvēlēties kreditēšanas veidu). Pozitīva loma bija arī valsts atbalsta programmai ģimenēm ar bērniem. Saskaņā ar šo programmu ģimenes, kam nepietika naudas pirmajai iemaksai, varēja izmantot valsts garantijas. Līdz ar to kopš 2015.gada otrā pusgada Latvijā ir normāls hipotekārās kreditēšanas tirgus, kurā vērojama neliela izaugsme.

– Vai tik neesat pārāk pieticīgs? Pagājušā gada beigās vairākas kredītiestādes, tostarp arī jūsu pārstāvētā banka, ziņoja par labiem kreditēšanas rādītājiem. SEB banka savā paziņojumā presei informēja par tūkstošā kredīta izsniegšanu gada laikā.

-Ir jāsaprot, ar kādiem skaitļiem tiek salīdzināti visas nozares rādītāji. Salīdzinot ar iepriekšējo ziemu, tie, protams, ir labi. Taču, salīdzinot Latvijas rādītājus ar kaimiņu statistikas datiem, konstatējams, ka mūsu rādītāji ir visai bēdīgi. Igaunijā bankas izsniedz trīs reizes vairāk kredītu nekā pie mums. Tas nozīmē, ka Igaunijā vidēji statistiskais pircējs jūtas drošāk (neņemsim vērā klientus, kas pērk mājokļus par pusmiljonu eiro un vairāk). Tam ir vairāki iemesli. Pirmkārt, biznesa vides stabilitāte un tas, kāda ir cilvēku attieksme pret savas valsts ekonomikas perspektīvām. Mājokļa iegāde vienmēr tiek saistīta ar cilvēku pārliecību par savu nākotni. Latvijā šis noskaņojums, acīmredzot ir ne pārāk pozitīvs, lai arī politiķi daudz runā par Latvijas IKP izaugsmi, prognozējot gada kāpumu 2,5–3% apmērā.

Pēdējā gada laikā lielāka pircēju aktivitāte ir bijusi Rīgas un tās apkaimes nekustamo īpašumu tirgū, nedaudz arī Jūrmalā. No reģionālajiem centriem varu izcelt Liepāju un Valmieru. Mazajās pilsētās lielākoties ir klusums. Tomēr šāda tendence ir raksturīga visai Eiropai: nekustamā īpašuma aktivitāte ir novērojama vispirms galvaspilsētās un to apkaimē. Tas atstāj iespaidu arī uz cenām. Piemēram, Stokholmas centrā mājokļi tiek tirgoti par 12 000 eiro/m², reģionālā Zviedrijas pilsētiņā pie Norvēģijas robežas – par 1200 eiro/m².

– Kādus standarta hipotekāro aizdevumu nosacījumus bankas piedāvā Latvijas klientiem?

– Vadošajiem tirgus spēlētājiem tie ir visai līdzīgi, un pēdējā gada laikā vietējiem klientiem tie reti pārsniedz 3%. Tomēr ikreiz, kad tiek cilāts šis temats, mēs atkal un atkal atkārtojam: viss ir atkarīgs no klienta. Naudu mēs izsniedzam klientam, nevis nekustamajam īpašumam. Saprast, uz ko apmēram var cerēt, nav sarežģīti – izsniedzamā hipotekārā kredīta summa nepārsniedz klienta četru gadu oficiālo darba algu. Proti, ja alga „uz papīra" ir 1000 eiro, tad labākajā gadījumā var cerēt uz 48 000 eiro. Dzīve rāda, ka nav vērts uzņemties saistības, kas pārsniedz četru gadu algu. Tas ir riskanti. Lietuviešiem noteikums par hipotekārā kredīta un maksimālā gada algu skaita attiecību ir pat nostiprināts likumdošanā. Viņiem šis koeficients ir 6, Lielbritānijā un Šveicē – 4,5, Norvēģijā – 5. Katrā valstī tas ir atšķirīgs. Cilvēkiem pašiem ir jāizlemj, vai izvēlēties lielāko iespējamo vērtību, vai arī aprobežoties ar mazākām summām. Manā izpratnē saistības četru gada algu apmērā ir diezgan lielas. Citi uzskata, ka tas nav nekas briesmīgs. Viss ir atkarīgs no tā, kāds ir kredīta pretendenta ienākumu līmenis, kāda ir viņa izglītība, cik labi viņš jūtas darba tirgū, cik liela viņam ir ģimene. Šie jautājumi jāuzdod vienmēr.

Izvērtējot iesniegumus, mēs ņemam vērā arī to, lai cilvēks varētu dzēst kredītu aktīvajā dzīves periodā. Dažas Skandināvijas valstis jau ir saskārušās ar kredītu mantošanas problēmu - kredītus ir spiesti pārņemt bērni un pat mazbērni. Mēs uzskatām, ka tas ir nepareizi.

– Tas ir, Latvijā hipotekāro aizdevumu saņēmējiem ir vecuma ierobežojums?

– Cenšamies kredītu piešķirt uz termiņu, iekams kredītņēmējs būs aizgājis pensijā, lai pēc 65 gadu vecuma cilvēkam hipotekārais kredīts vairs nebūtu jāmaksā. Atkārtoju vēlreiz: svarīga ir kredīta pretendenta profesija un izglītība. Kad ekonomika ir augoša, arī vienkāršs krāvējs var nopelnīt tūkstoti eiro, tomēr līdz ar ekonomikas lejupslīdi nekvalificētu darbinieku labklājība var būtiski samazināties.

– Apbūvētājiem būtu jāstājas rindā pēc naudas šādu projektu īstenošanai?

– Ja pārdošanas cena ir 1300–1400 eiro/m², ne visiem apbūvētājiem izdodas nodrošināt biznesu. Daudzi zemesgabalus savulaik ir pirkuši par lielu naudu. Tas, pirmkārt. Otrkārt, lieli izdevumi ir saistīti ar komunikāciju pievadīšanu. Treškārt, ir jāmācās būvēt efektīvi. Latvijā ne visi to prot: jauna ekonomiskās klases mājokļa kvadrātmetra būvniecības izmaksas joprojām ir augstas. Manuprāt, starpība starp cenu, ko lielākā daļa strādājošo rīdzinieku ir gatavi maksāt par jaunu budžeta mājokli galvaspilsētā, un minimumu, par kādu tas jāpiedāvā pirkšanai, lai apbūvētāji būtu plusos, ir 10–15%. Veiksmīgu projektu ir maz. Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecības pašizmaksu varētu samazināt, ja tiktu būvēti kompleksi ar iespaidīgu dzīvokļu skaitu – 1000 dzīvokļu un vairāk. Taču šādus projektus neviens neriskēs būvēt – tirgus ietilpība ir pārāk maza.

Analizējot SEB bankas noslēgtos hipotekāro kredītu līgumus, redzam, ka pieaug interese par privātmājām. Pērk to, kam vajadzīgs kapitālais remonts, vai arī, ja pirms kāda laika ir nopirkts zemesgabals, tad būvē uz tā.

– Vai privātmāju iegādes kreditēšanas noteikumi būtiski atšķiras no dzīvokļu iegādes kreditēšanas?

– Ne īpaši. Dzīvokļus jaunajos projektos kreditējam ar 15% pirmo iemaksu. Attiecībā uz privāto apbūvi nefinansējam darījumus, ja privātpersonas vēlas iegādāties „tukšu" zemi. Tā viņiem ir jāiegādājas par saviem līdzekļiem. Mājas iegādei naudu dodam, ievērojot proporciju 20:80. Pretendentam jāspēj nodrošināt piekto daļu būvniecībai vai iegādei nepieciešamo līdzekļu. Pārējo mēs piešķirsim. Būvniecības gadījumā – pa posmiem. Mums iesniegtajās tāmēs privātmājas būvniecības izdevumu summa svārstās robežās no 100 000 līdz 180 000 eiro. „Pilis" 400 m² platībā vairs neviens nebūvē. Parasti cenšas iekļauties 120–130 m². Otra kategorija – tie, kuru labklājība ir lielāka, – būvē mājas līdz 200 m². Lielākā daļa aizņēmumu tiek ņemta būvniecībai Rīgā un tās apkaimē.

– Vai ir pieejama kredītu atteikumu statistika?

– Domāju, 15% personu, kas ir atnākušas uz konsultāciju, saņem no mūsu bankas negatīvu atbildi. Galvenie iemesli ir divi – joprojām ir daudz cilvēku, kas nesaņem visu savu algu oficiāli. Otrs – cilvēki grib uzņemties pārāk lielas saistības. Personai ar algu 700 eiro mēnesī 70 000 eiro kredītu mēs nedosim.

– Savulaik, konkrēti no 2002. līdz 2006.gadam, bija izplatīta parādība, ka cilvēki gāja uz vienu banku un, saņēmuši atteikumu vai kādu piedāvājumu, devās uz citām finanšu iestādēm lūgt labākus noteikumus. Un citas bankas viņiem tādus piedāvāja.

– Ceru, ka neapturama un avantūristiska dzīšanās pēc klientiem ir pagātnē. Katrā ziņā redzu, ka visas Skandināvijas bankas attiecībā uz hipotekāro kredītu izsniegšanu ievēro kādu kopēju stratēģiju un politiku. Protams, tirgū ir spēlētāji, kas izmanto citu biznesa modeli. To es saku par kreditēšanu, ko piedāvā nebankas. Tur gan ir pilnīgi citas procentu likmes, citi aizdevumu izsniegšanas kritēriji un cits tirgus. Ceru, ka patērētāji saprot, ko viņi dara. Ņemt hipotekāro kredītu ar 10 % likmi ir gan dārgi, gan bīstami.

– Dominējošā valūta ir eiro? Vai dolāru mode būtu neatgriezeniski aizgājusi?

– Kredītus dolāros ņem tikai tie, kuriem alga tiek izmaksāta ASV valūtā. Pārējie – eiro, jo tas ļauj izvairīties no valūtas riskiem.

– Decembrī ASV federālo rezervju sistēma pirmo reizi pa ilgiem gadiem paaugstināja bāzes likmi. Daudzi sāka runāt par lētās naudas laikmeta beigām. Kādu iespaidu tas atstās uz mums?

- ASV ekonomika ir labākā stāvoklī nekā Eiropas ekonomika. Tādēļ Eiropas Centrālā banka pagaidām uzturēs zemas likmes. Taču mums vienmēr jāpatur prātā, ka nav iespējama situācija, ka nauda gadu desmitiem ir lēta. Modelējot nākotnes situāciju, SEB banka ņem vērā likmju paaugstināšanas iespēju. Veicot risku aprēķinus, es ieteiktu orientēties uz likmi tuvu 5 %. Savukārt izmaiņu vēsturi studēt labāk nevis par pēdējiem trim pieciem gadiem, bet gan ilgākā laika periodā – 10–15 gadiem. Tad ieraudzīsim, ka hipotekāro kredītu likmes ir sniegušās arī līdz 7%.

– Jūsu prognoze: kā tuvākajos gados attīstīsies hipotekārā kreditēšana un kā tas ietekmēs nekustamo īpašumu cenas?

– Sākšu ar nekustamiem īpašumiem. Mēs, SEB banka, relatīvi optimistiski raugāmies uz Rīgas un Ādažu, Berģu, Salaspils jauno ekonomiskās klases mājokļu tirgu. Šeit viss attīstīsies, jo galvaspilsētā, var teikt, tikpat kā nav bezdarba. Daudzi brauc šurp no reģioniem, un cilvēkiem ir vajadzīgi mājokļi. Tāda pati problēma, starp citu, ir arī Valmierā, kur ir daudz darbavietu un atbraucējiem pietrūkst mājokļu.

Lieliski, ka ir valsts palīdzības atbalsta programma jaunajām ģimenēm ar bērniem, tas ļauj ģimenēm, kurām nav naudas pirmajai iemaksai 15–20% apmērā no objekta cenas, mājokļus pirkt un nevis īrēt. Aprēķini rāda, ka mājokli izdevīgāk ir pirkt nekā īrēt, jo ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumi ir mazāki nekā īres maksa.

Hipotekārā kreditēšana 2016.gadā, salīdzinot ar 2015.gadu, uzrādīs pieaugumu, jo pagājušā gada bāze bija zema. Domāju, ka uzlabosies banku piedāvājumi klientiem. Hipotēkāro kredītu piedāvājumu struktūra nekļūs agresīvāka – vienkārši bankas ātrāk izskatīs iesniegumus, un kreditēšanas līgumi kļūs nedaudz vienkāršāki. Uzmanību veltīsim klientu vajadzībām.

– Vai, jūsuprāt, galvaspilsētā mainīsies jauno un sērijveida mājokļu pirkumu attiecība?

– Sērijveida dzīvojamais fonds turpinās dominēt, tomēr jauno projektu mājokļu īpatsvars, manuprāt, varētu nedaudz pieaugt – par pāris procentiem. Taču klientu, kas spētu un būtu gatavi maksāt 1500 eiro/m² par jaunu mājokli Rīgā, nav nemaz tik daudz.

Ko vēl varētu piebilst par cenām? Teorētiski tam, ka kredīti kļūs nedaudz pieejamāki, vajadzētu sekmēt cenu pieaugumu. Raugoties no otras puses, šo procesu ietekmē vietējo iedzīvotāju zemā maksātspēja. Tā joprojām ir bremzējošs faktors, tādēļ liels cenu kāpums nav gaidāms. Savukārt bankas turpinās piesaistīt labus klientus, kas ir normāli jebkurā biznesā.

 

Avots: www.varianti.lv
22.02.2016

 

LANIDA
22.02.2016

www.lanida.lv